La Loire, fleuve royal et dernier fleuve sauvage d'Europe, est bien plus qu'un simple cours d'eau traversant la France. Elle incarne un art de vivre unique, une promesse d'évasion et de sérénité. Ses paysages pittoresques, où se mêlent harmonieusement nature préservée et patrimoine historique exceptionnel, attirent un nombre croissant d'acquéreurs en quête d'une qualité de vie inégalable. Imaginez-vous débuter chaque journée en contemplant le lever du soleil embraser les eaux calmes du fleuve, les majestueux châteaux de la Loire se reflétant dans ses méandres, ou savourer des moments de détente lors de paisibles balades à vélo le long de ses rives verdoyantes. La Loire offre bien plus qu'un simple lieu de résidence; elle propose une expérience immersive, un retour à l'essentiel et une reconnexion avec la nature.
L'intérêt grandissant pour l'investissement immobilier en bord de Loire témoigne de cette aspiration à un cadre de vie privilégié. Motivé par la recherche d'un environnement préservé, d'un potentiel locatif attractif et d'une opportunité de valorisation à long terme, le marché immobilier ligérien présente des perspectives intéressantes pour les investisseurs avertis. De plus en plus de citadins quittent les grandes agglomérations pour s'installer dans le Val de Loire, à la recherche d'un rythme de vie plus paisible et d'une proximité avec la nature. Le télétravail a également contribué à renforcer cet attrait pour les régions rurales et périurbaines, offrant la possibilité de concilier vie professionnelle et bien-être personnel. Cependant, l'acquisition d'une propriété en bord de Loire ne s'improvise pas. Elle exige une compréhension approfondie des spécificités du marché local, une évaluation rigoureuse des avantages et des inconvénients, ainsi qu'une anticipation des défis potentiels. Avant de vous lancer dans cette aventure immobilière, il est essentiel de prendre en compte les risques naturels, les contraintes réglementaires et les particularités liées au financement de votre projet.
Les atouts incontestables d'une maison en bord de loire
Choisir d'acquérir une demeure le long de la Loire, c'est opter pour un cadre de vie exceptionnel, alliant la beauté sauvage de la nature à la richesse d'un héritage culturel millénaire. Loin du tumulte et du stress des grandes métropoles, le Val de Loire promet une existence paisible, enrichissante et épanouissante, rythmée par les saisons et bercée par le murmure du fleuve. L'investissement immobilier dans cette région offre une opportunité unique de conjuguer plaisir personnel et valorisation patrimoniale.
Un cadre de vie exceptionnel au cœur de la nature
La Loire se distingue par ses paysages naturels d'une beauté saisissante et d'une richesse biologique remarquable. La flore et la faune y sont d'une diversité exceptionnelle, abritant une multitude d'écosystèmes préservés, tels que des forêts luxuriantes, des prairies verdoyantes, des bancs de sable façonnés par le fleuve et des zones humides abritant une avifaune exceptionnelle. On y observe de nombreuses espèces d'oiseaux migrateurs et sédentaires, ce qui en fait un lieu privilégié pour les ornithologues amateurs et les passionnés de nature. Le Val de Loire est également classé au patrimoine mondial de l'UNESCO pour la valeur universelle de ses paysages culturels.
Les activités de plein air sont légion et permettent de profiter pleinement de ce cadre naturel privilégié. La région est un véritable paradis pour les amateurs de randonnée, avec ses nombreux sentiers balisés serpentant le long du fleuve, à travers les vignobles et les forêts. La célèbre "Loire à Vélo", un itinéraire cyclable de plus de 900 kilomètres, offre une expérience unique pour découvrir les paysages ligériens à son rythme, en toute liberté. La pêche est également une activité très prisée, de même que le canoë-kayak, qui permettent de naviguer sur le fleuve et d'admirer les paysages sous un angle différent. Les amateurs de sports nautiques peuvent également pratiquer la voile, le paddle ou le ski nautique sur certains plans d'eau aménagés. De plus, avec plus de 300 jours d'ensoleillement par an , la région offre des conditions climatiques idéales pour profiter de ces activités tout au long de l'année.
Le calme et la tranquillité sont des atouts majeurs de la vie en bord de Loire. L'éloignement des grandes villes confère à la région une atmosphère paisible et un rythme de vie plus lent, propice à la détente, à la méditation et au ressourcement. Les nuisances sonores sont rares, laissant place au chant des oiseaux, au murmure du vent dans les arbres et au clapotis de l'eau sur les berges. Ce cadre de vie serein favorise la créativité, la concentration et le bien-être général. De plus, environ 60% des habitants du Val de Loire déclarent être satisfaits de leur qualité de vie , un chiffre supérieur à la moyenne nationale.
Un patrimoine culturel et historique d'une richesse inestimable
Les châteaux de la Loire, joyaux architecturaux de la Renaissance française, constituent un patrimoine d'une valeur universelle. Ces monuments emblématiques, tels que Chambord, Chenonceau, Azay-le-Rideau et Villandry, attirent des millions de visiteurs chaque année et témoignent de la grandeur de l'histoire de France. Ils contribuent largement à l'attractivité touristique de la région et valorisent le patrimoine local. En 2023, la fréquentation des châteaux a connu une augmentation de 7% par rapport à l'année précédente, témoignant d'un intérêt grandissant pour ce patrimoine exceptionnel. Le château de Chambord, par exemple, a accueilli plus d'un million de visiteurs en 2023, un chiffre record pour ce monument emblématique.
Les villes et villages de caractère, tels qu'Amboise, Blois, Tours, Saumur et Chinon, offrent un charme authentique et un témoignage précieux du passé. Leurs architectures typiques, leurs marchés locaux animés et leur artisanat diversifié témoignent d'un riche passé et d'un savoir-faire ancestral. La région regorge d'églises romanes, de maisons à colombages, de ruelles pavées et de jardinsSecrets qui invitent à la flânerie et à la découverte. Ces villes et villages ont su conserver leur identité et leur authenticité, offrant un cadre de vie agréable et convivial. Le marché d'Amboise, l'un des plus grands de la région , attire chaque année des milliers de visiteurs, offrant un large éventail de produits locaux et artisanaux.
La gastronomie et les vins de Loire sont également des atouts majeurs qui contribuent à la renommée de la région. Le Val de Loire est réputé pour ses spécialités culinaires savoureuses, telles que la rillaud, la tarte Tatin, les fouaces et les fromages de chèvre. Les vins de Loire, quant à eux, sont appréciés dans le monde entier pour leur diversité et leur qualité. Parmi les appellations les plus prestigieuses, on peut citer le Sancerre, le Pouilly-Fumé, le Vouvray, le Chinon et le Muscadet. De nombreux domaines viticoles proposent des dégustations et des visites guidées pour découvrir les secrets de fabrication de ces vins d'exception. Le secteur viticole emploie environ 25 000 personnes dans la région , contribuant activement à l'économie locale.
Une accessibilité et une connectivité optimales
Le Val de Loire bénéficie d'une situation géographique privilégiée et d'un réseau de transport performant, facilitant les déplacements et les connexions avec les grandes villes françaises et européennes. De nombreuses villes de la région sont accessibles en TGV, permettant de rejoindre Paris en moins d'une heure, et d'autres grandes métropoles en quelques heures. Les autoroutes A10, A11, A85 et A28 traversent la région, offrant un accès aisé en voiture. Plusieurs aéroports sont situés à proximité, notamment Tours Val de Loire, Nantes Atlantique et Angers-Marcé, assurant des liaisons aériennes régulières avec les principales villes françaises et européennes. De plus, la région dispose d'un réseau de transport en commun développé, avec des lignes de bus et de tramway qui desservent les principales villes et villages.
Les services de proximité sont bien développés et répondent aux besoins quotidiens des habitants. Les commerces de proximité, les écoles, les services de santé, les équipements sportifs et culturels sont présents dans la plupart des villes et villages. Des centres hospitaliers universitaires (CHU) sont situés à Tours et à Angers, garantissant un accès aux soins de qualité. De plus, la région dispose d'un tissu associatif dynamique, offrant un large éventail d'activités et de services aux habitants. Plus de 80% des communes de la région disposent d'au moins une école primaire , témoignant de l'importance accordée à l'éducation.
La couverture internet est généralement bonne, mais il est important de vérifier la qualité du réseau dans les zones rurales plus isolées. La fibre optique est en cours de déploiement dans de nombreuses communes, améliorant ainsi la connectivité des habitants et facilitant le télétravail et l'accès aux services en ligne. Selon un rapport de l'ARCEP, plus de 70% des foyers de la région sont éligibles à la fibre , et ce chiffre devrait continuer à augmenter dans les prochaines années.
Les défis à anticiper avant d'investir dans l'immobilier ligérien
Bien que le Val de Loire séduise par son charme et son authenticité, il est essentiel d'anticiper certains défis avant de s'engager dans un projet immobilier. Une connaissance approfondie des risques naturels, des contraintes réglementaires et des spécificités du marché immobilier local est indispensable pour éviter les mauvaises surprises et réussir son investissement. Une analyse rigoureuse et une planification minutieuse sont les clés d'un projet immobilier réussi en bord de Loire.
Les risques naturels : une vigilance accrue est de mise
Le risque d'inondations est une réalité à prendre en compte, compte tenu de la proximité du fleuve. Il est impératif de vérifier la zone de constructibilité et le Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) avant d'acquérir un bien. Le PPRI définit les zones inondables et les règles de construction à respecter pour minimiser les risques. Certaines communes ont mis en place des systèmes d'alerte et des dispositifs de prévention pour informer les habitants en cas de crue. Il est donc important de se renseigner auprès de la mairie et des services de l'État sur les risques d'inondation dans la zone concernée. De plus, il est conseillé de souscrire une assurance habitation qui couvre les dommages causés par les inondations. En cas de crue importante, le fleuve peut atteindre une hauteur de 5 mètres au-dessus de son niveau normal , ce qui peut entraîner des dégâts considérables.
L'érosion des berges est un autre phénomène à surveiller, car certaines portions de la Loire sont particulièrement vulnérables à l'érosion, notamment lors des crues et des périodes de fortes précipitations. Des mesures de protection, telles que la construction de digues, le reboisement des berges et la mise en place de dispositifs de stabilisation, sont mises en œuvre pour limiter ce phénomène. Il est conseillé de se renseigner auprès des autorités locales et des experts en environnement sur les risques d'érosion dans la zone concernée et sur les mesures de protection mises en place. De plus, il est important de surveiller l'état des berges à proximité de sa propriété et de signaler tout signe d'érosion aux autorités compétentes. L'érosion des berges peut entraîner un recul du rivage de plusieurs mètres par an dans les zones les plus exposées.
La présence de moustiques en été peut être une nuisance, surtout dans les zones humides et les marais. Des mesures de prévention, telles que l'utilisation de moustiquaires, de répulsifs et de vêtements couvrants, peuvent être nécessaires pour se protéger des piqûres. Certaines communes mettent en place des campagnes de démoustication pour limiter la prolifération des moustiques. Il est donc important de se renseigner auprès de la mairie sur les mesures de prévention mises en place et sur les recommandations sanitaires. De plus, il est conseillé d'éviter de laisser de l'eau stagnante à proximité de sa propriété, car cela favorise la prolifération des moustiques. En période estivale, la densité de moustiques peut atteindre plusieurs centaines par mètre carré dans les zones les plus infestées.
Les contraintes réglementaires : un cadre à respecter scrupuleusement
Le respect du Plan Local d'Urbanisme (PLU) et des règles de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) est essentiel, surtout si la maison est située dans un périmètre protégé, à proximité d'un monument historique ou dans un site classé. Dans ce cas, des restrictions peuvent s'appliquer en matière de rénovation, de construction et d'aménagement extérieur. L'ABF veille à préserver le patrimoine architectural et paysager de la région et peut imposer des contraintes esthétiques et techniques. Il est donc important de se renseigner auprès de la mairie et de l'ABF avant d'entreprendre des travaux et de respecter scrupuleusement les règles en vigueur. Le non-respect des règles d'urbanisme peut entraîner des sanctions financières et des obligations de remise en état. Environ 30% du territoire du Val de Loire est soumis à des contraintes architecturales spécifiques en raison de la présence de monuments historiques et de sites classés.
Les zones Natura 2000 peuvent également imposer des restrictions, car ces zones protégées visent à préserver la biodiversité et peuvent limiter certaines activités, notamment en matière de construction, d'aménagement et d'exploitation agricole. Il est donc important de vérifier si le bien se situe dans une zone Natura 2000 et de se conformer aux réglementations spécifiques. Il est conseillé de se renseigner auprès de la Direction Régionale de l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement (DREAL) sur les restrictions applicables dans la zone concernée. Le non-respect des règles Natura 2000 peut entraîner des sanctions pénales et des obligations de remise en état. Plus de 20% du territoire du Val de Loire est classé en zone Natura 2000 , témoignant de la richesse de sa biodiversité.
Il est important de vérifier l'existence de servitudes de passage le long des berges, car ces servitudes peuvent limiter l'accès à certaines parties du terrain et contraindre les propriétaires à autoriser le passage de personnes ou de véhicules. Il est donc conseillé de consulter le titre de propriété et de se renseigner auprès du notaire avant d'acquérir un bien. Les servitudes de passage peuvent également concerner les canalisations souterraines, les lignes électriques aériennes ou les chemins ruraux. Il est donc important de vérifier l'étendue des servitudes et de s'assurer qu'elles ne sont pas trop contraignantes. Environ 10% des propriétés situées en bord de Loire sont soumises à des servitudes de passage .
Les spécificités du marché immobilier : une connaissance approfondie est indispensable
- **Analyser les prix immobiliers locaux :** Le prix de l'immobilier dans le Val de Loire peut varier considérablement en fonction de la localisation, de la vue sur la Loire et de l'état du bien. Les biens situés en bord de Loire et offrant une vue imprenable sont généralement plus chers que ceux situés à l'intérieur des terres. L'état de la maison, son niveau de confort, ses performances énergétiques et la présence d'éléments architecturaux typiques influencent également le prix de vente. Il est donc important de se renseigner sur les prix du marché dans la zone concernée et de comparer les offres avant de faire une proposition d'achat.
- **Préparer son plan de financement:**L'acquisition d'une maison en bord de Loire nécessite un financement conséquent. Il est donc important de préparer son plan de financement en amont et de se renseigner sur les différentes options disponibles, telles que le prêt immobilier, le prêt à taux zéro (PTZ), les aides de l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH) et les dispositifs fiscaux pour l'investissement locatif. Il est conseillé de consulter plusieurs banques et courtiers en prêt immobilier pour comparer les offres et négocier les meilleures conditions.
- **Faire réaliser des diagnostics immobiliers:**Avant d'acquérir une maison, il est obligatoire de faire réaliser un certain nombre de diagnostics immobiliers, tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante, le diagnostic plomb, le diagnostic termites et le diagnostic état des risques naturels et technologiques (ERNMT). Ces diagnostics permettent d'informer l'acheteur sur l'état du bien et les éventuels risques qu'il présente. Il est important de prendre connaissance des résultats de ces diagnostics et de les prendre en compte dans sa décision d'achat.
- **Se faire accompagner par des professionnels de l'immobilier:**L'acquisition d'une maison est une opération complexe qui nécessite l'intervention de plusieurs professionnels, tels que l'agent immobilier, le notaire, le diagnostiqueur immobilier et l'expert en bâtiment. Il est conseillé de se faire accompagner par ces professionnels tout au long du processus d'achat, afin de bénéficier de leurs conseils et de leur expertise. L'agent immobilier peut aider à trouver le bien idéal et à négocier le prix, le notaire peut garantir la sécurité juridique de la transaction, le diagnostiqueur immobilier peut réaliser les diagnostics obligatoires et l'expert en bâtiment peut évaluer l'état du bien et les éventuels travaux à réaliser.
La compétition entre acheteurs peut être forte, surtout pour les biens situés en bord de Loire et offrant une vue imprenable. Il est donc important d'être réactif et de se faire accompagner par un professionnel de l'immobilier pour maximiser ses chances de trouver le bien idéal. Le marché immobilier ligérien est dynamique, avec une demande soutenue et une offre parfois limitée. La forte demande locative est également un atout.
Les difficultés de rénovation peuvent être importantes, surtout si la maison est ancienne et nécessite des travaux importants. Les contraintes liées aux matériaux traditionnels, à l'humidité et à la présence de caves troglodytes peuvent rendre les travaux de rénovation plus complexes et plus coûteux. Les maisons anciennes peuvent cacher des vices cachés et nécessitent des travaux d’isolation. Il est donc important de faire réaliser un diagnostic technique complet avant d'acquérir un bien à rénover. Les professionnels qualifiés pourront vous aider à vous y retrouver.
Choisir le bon emplacement : panorama des différentes régions et villes
Le Val de Loire s'étend sur plusieurs départements, chacun offrant un charme et des spécificités qui lui sont propres. Choisir le bon emplacement est crucial pour un investissement réussi et un cadre de vie épanouissant. Le budget à prévoir n’est pas le même selon la ville choisie. De plus, la forte saisonnalité du tourisme impact le marché locatif.
Le val de loire
Le Loiret, avec sa capitale Orléans, se distingue par sa proximité de Paris et son riche patrimoine historique. La région offre également de vastes forêts, idéales pour les promenades et les activités de plein air. Cette zone présente des atouts certains. Le prix moyen des maisons dans le Loiret est d'environ 2000 euros le mètre carré.
Le Loir-et-Cher, célèbre pour ses châteaux de la Loire, tels que Blois et Chambord, attire les touristes du monde entier. La région est également réputée pour ses vignobles et ses paysages pittoresques. Cette zone est fortement marquée par le tourisme local. Le tourisme représente une part importante de l'économie locale.
L'Indre-et-Loire, avec Tours et Amboise, se caractérise par son dynamisme économique, sa gastronomie et sa qualité de vie. La région abrite de nombreux vignobles et offre un cadre de vie agréable, avec des infrastructures modernes et un riche patrimoine culturel.
Le Maine-et-Loire, autour d'Angers et de Saumur, est connu pour ses vignobles, ses châteaux et sa douceur angevine. La région bénéficie d'un climat tempéré et d'une atmosphère paisible, idéale pour la détente et le ressourcement. Cette zone présente un marché du vin en plein essor.
La Loire-Atlantique, avec Nantes, se distingue par son dynamisme urbain et sa proximité du littoral atlantique. La région offre un cadre de vie diversifié, avec des plages, des marais salants et une vie culturelle riche.
Critères de sélection
- La proximité des commerces et services est un critère important. Une vie locale animée et la présence de commodités facilitent le quotidien.
- L'accessibilité est également essentielle. La facilité d'accès aux transports en commun, aux gares et aux aéroports facilite les déplacements.
- Le potentiel de valorisation est un élément à prendre en compte. Se renseigner sur les prévisions d'évolution du marché immobilier permet d'anticiper une plus-value à la revente.
- L'ambiance et le cadre de vie doivent correspondre aux attentes personnelles. Chaque région offre une atmosphère différente, il est donc important de choisir celle qui convient le mieux à ses goûts et à son style de vie.
- Le budget de chacun doit être pris en compte selon la ville choisie. La fourchette de prix varie du simple au double.
Selon un agent immobilier local, les biens situés en bord de Loire et offrant une vue dégagée sont les plus recherchés. Les maisons de caractère, avec des éléments architecturaux typiques de la région, sont également très prisées. Il est important de prendre en compte l'état du bien et les éventuels travaux à réaliser avant de se lancer dans un achat.
Financer son projet : guide pratique et astuces
Financer l'acquisition d'une maison en bord de Loire nécessite une planification rigoureuse et une connaissance des différentes options disponibles. Établir un budget précis et choisir le bon financement sont des étapes cruciales.
Budget
- Le prix d'acquisition varie en fonction de la localisation, de la superficie et de l'état du bien. Il est important de se renseigner sur les prix du marché dans la zone concernée.
- Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix d'acquisition. Il est important de les prendre en compte dans le budget global.
- Prévoir un budget pour les travaux de rénovation ou d'aménagement est essentiel, surtout si le bien nécessite des améliorations.
- Estimer la taxe foncière et la taxe d'habitation (si résidence secondaire) permet d'anticiper les charges annuelles.
- Il est important de prévoir les assurances et les charges courantes.
Financement
- Comparer les offres de prêt immobilier de différentes banques permet de négocier les taux d'intérêt et les conditions d'emprunt.
- Explorer les aides financières disponibles, telles que le PTZ (Prêt à Taux Zéro) et les aides de l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat), peut faciliter l'accès à la propriété.
- Étudier la rentabilité locative et les dispositifs fiscaux, tels que le Pinel et le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), peut être intéressant si l'on envisage un investissement locatif.
- Il est important de prendre en compte le taux d’endettement maximal autorisé par les banques.
Choisir une assurance habitation adaptée aux risques spécifiques de la zone, tels que les inondations et les tempêtes, est indispensable pour protéger son bien. Il est important de comparer les offres et de choisir une assurance qui couvre les risques encourus.
Tendances du marché immobilier en bord de loire : opportunités et perspectives
- **Le télétravail favorise l'attrait pour les régions rurales :** La crise sanitaire a accéléré le développement du télétravail, permettant à de nombreux actifs de travailler à distance et de s'installer dans des régions plus paisibles et moins chères que les grandes villes. Le Val de Loire, avec son cadre de vie agréable et sa bonne connectivité, bénéficie de cet engouement pour les régions rurales.
- **Le tourisme durable est en plein essor :** Les touristes sont de plus en plus soucieux de l'impact environnemental de leurs voyages et recherchent des destinations authentiques et respectueuses de l'environnement. Le Val de Loire, avec son patrimoine naturel et culturel exceptionnel, son offre d'hébergements éco-responsables et ses activités de pleine nature, répond parfaitement à cette demande.
- **La rénovation énergétique est une priorité :** Face à la hausse des prix de l'énergie et aux enjeux climatiques, la rénovation énergétique des logements est devenue une priorité pour les pouvoirs publics et les particuliers. De nombreuses aides financières sont disponibles pour encourager les travaux de rénovation énergétique, tels que l'isolation thermique, le remplacement des fenêtres et le changement de système de chauffage.
- **Les nouvelles technologies transforment le secteur immobilier :** Les outils numériques, tels que les plateformes de recherche de biens en ligne, les visites virtuelles et les signatures électroniques, facilitent les transactions immobilières et permettent de gagner du temps et de l'argent.
- **Les seniors sont de plus en plus nombreux à s'installer dans le Val de Loire :** Le Val de Loire est une région attractive pour les seniors, qui recherchent un cadre de vie paisible, un climat agréable et une offre de soins de qualité. La région dispose d'un réseau de maisons de retraite et de services d'aide à domicile bien développé, répondant aux besoins spécifiques des personnes âgées.
Le marché immobilier en bord de Loire évolue constamment. Analyser les tendances récentes et les perspectives d'avenir permet d'identifier les opportunités et de prendre des décisions éclairées.
Les prix ont augmenté de 5% en moyenne en 2023, en raison de la forte demande et de l'offre limitée. Les biens situés en bord de Loire et offrant une vue dégagée sont les plus recherchés et affichent les prix les plus élevés. Selon les experts, la tendance à la hausse devrait se poursuivre dans les prochaines années. Les prévisions annoncent une augmentation de 3% en 2024 .
La demande locative est forte, notamment pour les locations saisonnières et les locations longue durée. Les touristes sont attirés par le charme de la région et les nombreuses activités proposées. Les étudiants et les jeunes professionnels recherchent des logements à proximité des centres universitaires et des zones d'emploi. Le prix moyen d’une location au m2 est de 12 euros .
Le tourisme a un impact significatif sur le marché immobilier. Les locations de courte durée, via des plateformes comme Airbnb, sont de plus en plus populaires. Les gîtes et les chambres d'hôtes attirent les touristes en quête d'authenticité et de convivialité. Le taux d'occupation des hébergements touristiques est élevé, notamment pendant la saison estivale.
L'intérêt croissant pour l'éco-construction et la rénovation énergétique est une tendance forte. Les acheteurs sont de plus en plus sensibles à l'impact environnemental de leur logement et recherchent des maisons écologiques et performantes sur le plan énergétique. Des aides financières sont disponibles pour encourager les travaux de rénovation énergétique.
Le télétravail a également un impact sur la demande de maisons. De plus en plus de personnes souhaitent s'installer en bord de Loire pour profiter d'un cadre de vie agréable tout en continuant à travailler à distance. La demande de maisons avec espace de travail et connexion internet de qualité est en forte croissance. Les zones offrant un réseau 4G performant sont privilégiées .